Hyresreglering

Det är stor skillnad i hyra mellan förstahands- och andrahandskontrakt i Sverige. Detta beror främst på att hyran på ett förstahandskontrakt sätts utifrån hyresreglering. Den bidrar till lägre hyror för de som har ett förstahandskontrakt men även långa bostadsköer och höga hyror på andrahandsmarknaden.

Dagens hyresreglering är konstruerad på ett sådant sätt att hyrorna hålls på lägre nivåer, framförallt för äldre lägenheter i attraktiva storstadsområden. Detta är tydligt i en jämförelse av förstahandshyror med andrahandshyror, där friare prissättning råder. I Stockholm var andrahandshyrorna i bostadsrätter under år 2022 dubbelt så höga som förstahandshyrorna i hyresrätter. Den genomsnittliga hyran för en etta låg på 5 000 kronor i månaden i första hand och nära 12 000 kronor för en bostadsrätt i andra hand. I mindre kommuner är prisskillnaden mindre.

Det ska tilläggas att andrahandsmarknadens prissättning för bostadsrätter inte heller är helt fri men den är friare jämfört med förstahandshyrorna. Före år 2013 var även andrahandshyrorna på ägda bostäder knutna till hyresregleringen men idag gäller långt färre inskränkningar av prissättningen. När hyresrätter hyrs ut i andra hand gäller dock flera begränsningar, vilket avspeglar sig i att andrahandshyran för hyresrätter ofta ligger under andrahandshyran för bostadsrätter.

Boverket studerade år 2013 effekterna av hyresregleringen på beståndet av hyresrätter och visade att regleringen ledde till att det fanns 40 000 färre hyresrätter på marknaden än vad som annars skulle ha varit fallet. Majoriteten av underskottet uppstod storstäderna. I Stockholm var underskottet 27 000 hyresrätter och i Göteborg 7 000.

Det lägre utbudet av hyresrätter samt ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet leder till långa bostadsköer och sämre rörlighet. Detta drabbar främst unga och utrikesfödda som inte har haft möjligheten att stå i bostadskön lika lång tid som äldre inrikes födda. När personer inte kan flytta för att studera eller arbeta kommer de inte kunna plugga eller jobba där de hade varit som mest produktiva. Detta leder till att Sveriges totala produktivitet utvecklas svagare. Beräkningar visar att BNP år 2016 var 13 miljarder kronor lägre än den kunde ha varit om bostadsmarknaden hade utvecklats i balans sedan år 1995. Denna siffra inkluderar dock inte bara hyresregleringens effekter utan även obalanser på bostadsmarknaden.

Regleringen bidrar även till att det uppstår svarta marknader för hyreskontrakt. Enligt lagen får inte kontrakten säljas, men eftersom hyrorna ligger under marknadspriset har kontraktet ett värde som kan omsättas på en olaglig marknad. En översikt av denna problematik går att ta del av i SOU 2017:86 - Åtgärder mot handel med hyreskontrakt. Problemet illustreras också i en studie från Riksrevisionen år 2017 där man visade att ett hyreskontrakt i Solna i genomsnitt var värt runt en halv miljon kronor.

Hyresregleringen bidrar till dessa ovan nämnda problem, men den är inte ensamt ansvarig för underskottet av hyresrätter. Andra bidragande faktorer är planmonopolet, strandskyddet, bullerregler, skatteregler och riksintressen.