Nytt läge på bostadsmarknaden

Prisutvecklingen på bostadsmarknaden är av stort privat- och samhällsekonomiskt intresse. SCB bevakar utvecklingen bland annat genom Fastighetsprisindex, vilket mäter prisutvecklingen för villor och radhus. För att undvika att kojor jämförs med slott använder SCB kompletterande uppgifter om taxeringsvärde och geografisk placering när de uppskattar prisutvecklingen. Målsättningen är att man därigenom får ett index som visar prisutvecklingen för kvalitetsmässigt likartade fastigheter.

Kanske låter den beskrivningen en smula träig, men faktum är att siffrorna i Fastighetsprisindex har en ganska uppseendeväckande historia att berätta.

Det börjar i slutet av 1990-talet

Efter ett antal tuffa år på bostadsmarknaden inleds vid slutet av 1990-talet en period av sällsynt stark och i stort sett obruten uppgång av huspriserna. Mellan 1997 och 2007 stiger priserna med 140 procent i landet. Tar man hänsyn till inflationen, den reala prisförändringen, överstiger uppgången likväl 110 procent, alltså mer än en dubblering.

Förutsättningen för denna makalösa uppgång är att hushållens räntekostnader hålls i schack genom lägre räntor. Inflationsekonomin med sina höga räntenivåer lämnas allt längre bakom oss och ersätts av en ny era med låg inflation och låga räntor.

Priskurvan börjar hacka under 2007

Det är först när illavarslande nyheter om den förestående finanskrisen börjar dugga allt tätare under 2007 som priskurvan hackar till och börjar peka nedåt. Nedgången sker i en omgivning där kreditgivningen minskar i den utbredda finanspaniken. Tremånadersräntorna är också uppe och vänder på över 6 procent och är därmed klart kännbara i plånboken för många hushåll.

I ett försök att få igång den tvärbromsande världsekonomin, sänks nu styrräntor på bred front, så också den svenska reporäntan. Detta minskar trycket på många svenska hushåll, som dessutom överlag upplever en god utveckling av sina disponibla inkomster. När sedan den värsta kallduschen från finanskrisen lägger sig och hushållen åter blir mer optimistiska, får bostadsmarknaden en skjuts uppåt igen. Under 2009 ser villapriserna faktiskt ut att ha återtagit sin gamla ökningstakt, men krisen är som bekant inte över.

Nu tendens till sjunkande reala priser

Under 2010 börjar omfattningen av skuldproblemen i Sydeuropa klarna och det blir tydligt att massiva nödlån krävs för att inte hela europrojektet ska kantra. Optimismen falnar, även i viss utsträckning bland svenska hushåll. Bolåneräntorna är fortfarande väldigt låga, men på uppåtgående, och Finansinspektionen meddelar att ett bolånetak ska börja gälla den 1 oktober 2010. De nya reglerna innebär att nya lån inte får överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde och syftar till att motverka allt högre belåningsgrader.

Ställd inför en sådan omsvängning i såväl yttre ekonomiskt klimat och uppstramade regelverk är bostadsmarknaden inte immun. Ett nytt hack i priskurvan inträffar och det är någonstans här vi befinner oss idag. I alla fall tycks trenden med stadigt stigande priser vara bruten. Jämfört med inledningen av 2010 har villapriserna i landet endast gått upp med någon enstaka procent. Med hänsyn tagen till inflationen har vi till och med haft en viss nedgång. 

Skillnader mellan norr och söder

Vissa regionala skillnader finns naturligtvis. I norra Sverige har utvecklingen varit något starkare. I övre Norrland har det till och med skett en viss prisökning sedan första kvartalet 2010, även med hänsyn tagen till inflationen. Men i övriga Sverige är det mest ner. Särskilt i Sydsverige har nedgången varit tydlig. I Malmöregionen har priserna enligt det inflationsjusterade indexet fallit med över 10 procent mellan första kvartalet 2010 och andra kvartalet 2012. 

Följ utvecklingen på ekonomifakta.se

Vart priserna tar vägen härnäst är naturligtvis svårt att sia om. Allmänheten är kluven i frågan. SEB:s senaste Boprisindikator visar att 28 procent av hushållen tror på fallande priser, medan 39 procent tror på stigande priser. Mäklarstatistiks senaste siffror pekar på en marginell uppgång på 1 procent på villamarknaden de senaste tre månaderna.

För att ge er läsare av ekonomifakta.se bättre möjligheter att följa utvecklingen på denna viktiga marknad har vi lagt upp en ny sida i vår faktabank. Där visas just Fastighetsprisindex i både en inflationsjusterad variant och en som uttrycks i löpande priser. Diagrammen ger också möjligheter att studera den regionala utvecklingen. Ni hittar den här:

Bostadspriser - Fastighetsprisindex